编者推荐:一如既往,恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗先生总会在每年两度的业绩报告中亲笔撰写《致股东函》,与股东们分享公司状况,并分析时事对市场及公司的影响。

对于上半年恒隆集团的表现,陈启宗表示尚算满意。其中,香港的住宅方面几乎售罄,从而导致相关盈利下降,租金收入及利润则有所增长。

对于香港及内地市场,他总结称,由于访港的内地游客回升,香港的零售表现进一步复苏。同时,内地零售市场中高端商品业绩出色。

“受目前租约所限,租金收入未能反映现场实况。”但陈启宗随即说道:“只要消费意欲维持稳健,收入于下半年将可相应增加。相信消费者的信心可持续至今年年底或更长久。因此,预期美好的日子将会来临。”

中国电商的高速发展,让线上和线下的动态平衡在内地出现得更早。陈启宗表示,过去对实体商业的看淡,让恒隆受到严重的打击。但在此期间,恒隆修正了许多内部管理和营运方面的问题。

他概括道:“过去恒隆股价从落后市场,到优于大市,接着逆转至今。虽然本人不知道股市在未来数年何去何从,但可以肯定的是,市场快将意识到零售业的新形势,以及本公司的实力。”

展望未来,基于国内生产总值每年攀升6%至7%,中国经济正积极走向以个人消费为主导的判断,陈启宗表示,“丰收的日子不远矣”。

以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆集团2018年度中期报告致股东函全文(有部分删节),观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现,以飨读者。

业务回顾

本公司2018年首半年的表现尚算满意。期内两项最重大事情必然是:新任行政总裁履新和在杭州购入一幅地块。

犹记得两年前,陈南禄先生告知本人他因私人理由决定退休,并辞任本公司行政总裁一职。当时,本人在极不情愿但别无选择的情况下接纳其请辞;毕竟,只有陈南禄先生本人最了解自身的情况,包括其健康状况。为物色继任人选,本人遂与本公司及主要的附属公司恒隆地产有限公司(恒隆地产)的两个董事局,尤其是各自辖下的提名及薪酬委员会(委员会)联手,加上外聘专家的协助,展开了严谨的遴选程序。首轮遴选工作由陈南禄先生、执行董事陈文博先生、两个委员会的主席和本人负责。最后阶段的候选者经两个委员会的成员面试后,最合适的人选获推荐予董事局全体董事。

本人现在欣然告知各位股东,董事局已一致通过任命卢韦柏先生为本公司的下任行政总裁。卢先生已于5月16日履新,成为候任行政总裁,并在两个月后,正式接替退休的陈南禄先生,出任行政总裁一职。

卢韦柏先生现年47岁,在香港土生土长。从香港大学毕业后,卢韦柏先生在消费产品行业开展他的事业生涯,先后效力宝洁公司和可口可乐公司。18年前,他加入了花旗集团,最终于2013年,以42岁的青壮之龄,晋升为该集团香港及澳门区行长。他定必是出任该职位最年轻的才俊之一。

本公司行政总裁的理想人选,应该是同时具备丰富的商业和社会经验的人,且又能长期留任公司,领导我们的营运工作,例如15年或更长时间。卢韦柏先生不仅符合这些条件,而且他更拥有好些我们重视的特质。联同在任或即将加盟公司的新一代行政人员,卢韦柏先生应可带领恒隆迈向未来20、30年的发展。至今,本公司的资深员工,均对我们的新任行政总裁表示热烈欢迎。

回顾期内的另一件重大事情,是本公司在杭州市购置一幅优质地块。这是我们继2013年在武汉购置土地后,五年来的首度成功。杭州与武汉一样,同为中国的顶级零售城市,距离上海不消50分钟的高铁车程。本人建议读者参阅本人为集团主要附属公司恒隆地产撰写的致股东函,进一步了解本人对这个拥有约1,000万人口的大都会的看法。

该幅地块将作综合发展用途,第一期工程预计于2024年完成。项目除了一个占地逾10万平方米的购物商场外,还将有五至六幢办公楼;当中一幢拟建成150米高的摩天大楼,其将成为邻近一带最高的建筑物,可俯览被誉为全国最秀丽的湖泊──西湖──的美丽景致。杭州不仅是中国最富裕的城市之一,媲美北京、上海、广州和深圳,其办公楼租赁市场亦相当蓬勃。我们实在难以在一个更好的城市,找到一幅更优质的地块。

过去半年的业绩尚算满意,基本上与本人六个月前撰述的大致相同,属预期之内。因为截至去年年底,我们在香港的住宅单位已几近售罄,所以相关盈利只会下降。截至今天为止,我们只余下蓝塘道12间半独立式大宅和浪澄湾一个单位尚未售出。此为整体盈利下降的唯一原因。香港和内地的租金收入和利润均有所增长。

在政府致力寻找更多土地供应的同时,香港的住宅楼价持续攀升。现在,分析员普遍预期楼市即将出现调整。上一次楼市调整发生于2016年首季,当时平均楼价下挫约5%。现阶段尚未清楚的是,新一轮的楼价调整是否如以前一样,即回落5%至10%,还是只作瞬间的横行,让楼市稍作喘息。

一如本人早前预料,香港的零售表现进一步复苏,很大程度是由于访港的内地旅客人数回升。

内地零售市场的表现也尚算满意;当中以高端商品的业绩尤其出色,这对我们有利。受目前的租约所限,我们的租金收入尚未反映市场实况,但只要消费意欲维持稳健,我们的收入于下半年将可相应增加。观乎现时市况,本人相信消费者的信心可持续至今年年底或更长久。因此,本人预期美好的日子将会来临。

作为一家在中国营运的企业,我们明白个别市场内每项产品类别的线上和线下销售,早晚会达至一个动态平衡。由于中国的电子商贸可能较美国,以至世界任何地方都更发达,这种均衡在内地出现得更早。因此,正当西方的评论员慨叹实体商店衰落时,我们在中国早已洞悉形势,知道这两种销售渠道需要共存。过去数年,本人曾致函各位股东讨论过此议题。

在西方,似乎越来越多人开始意识到这个事实。有别于过去数年,现在认为实体商店经已过时的人不多。过去的谬误,加上美国的购物商场供应过剩,影响了股票市场对本公司业务的信心。由于中国被看淡,加上奢侈品销售下滑,我们的股价因而受到严重打击。这过程很漫长,从2011年年中持续至2017年下半年。我们乘熊市之利,修正了许多内部管理和营运方面的问题。

总括而言,我们的股价在2001年前(恒隆地产则为2000年)落后于整体本地股票市场。此后至2012年(恒隆地产则是2011年),我们的表现则优于大市。接下来的逆转大致维持至今(恒隆地产的情况雷同)。未来的走势如何?虽然本人不知道股市在未来数年何去何从,但可以肯定的是,市场快将意识到零售业的新形势,以及本公司的实力。

展望

环顾在香港交易所上市的房地产公司,不难断定我们采取的策略与其他所有公司颇为不同。这并非孰优孰劣的问题;每家公司都应该找出属于自己的发展路向。从众多角度来看,香港的房地产市场颇为精密。在西方等其他发展成熟的经济体系,地产发展商只会涉足住宅或商用物业,鲜有两者兼顾。事实上,发展住宅的跟发展商用物业项目的会被视为属于不同的行业。它们唯一的共通点,似乎只在于主要原材料──即土地、钢筋和混凝土。

香港的情况则不相同。我们与其他主要地产发展商一样,几乎无一不是同时涉足住宅和商用物业的。似乎只有英资公司才专注发展商用物业;本地华资企业通常以销售住宅起家,其后才进军商用物业市场(亦有少数以兴建工厂大厦起步)。我们的发展路线也不例外,尽管我们可能比大部分地产发展商更早进攻商用物业市场。为此,我们约在1970年已开始购入商用地块。与许多地产发展商不同,我们往往持有商业发展项目作长线投资。我们的物业组合内可供销售的住宅项目和租赁的商用物业项目,两者的比例一直维持大致平衡。有少数大型地产发展商随后亦采取相同的发展方向。

然而,我们有一个早年遗下的不利因素。由于公司在1970年代和1980年代对香港前景缺乏信心,我们没有建立住宅土地库存,而现今的所有大型地产发展商则在1970年代开始建立土地储备。话虽如此,不要忘记一些未如我们般错估形势的地产发展商,现在经已式微甚或破产。原因不外是他们在市道衰落前过度扩张而陷入财困。过去数十年,此等例子比比皆是。

我们不曾放弃发展住宅项目的机会,亦时刻监察着市场的走势。亚洲金融危机末段的那数年,是购置土地的良机,我们加以把握。由于我们没有低价的土地储备,未能在必要时摊分土地价格,所以我们万万不能掉以轻心。

与此同时,我们在1990年代初看准中国内地的商用地产市场即将起飞,特别是购物商场。随着上海项目的初次成功,我们了解到尽管租金收入未必如上海般可观,但相同的模式却可应用于国内某些地方,亦即是经济发展蓬勃的城市的中心地段。

加上香港缺乏经风险调整后仍具潜力的住宅项目发展机会,我们逐渐成为一家投资商用物业的公司,其增长势头主要来自内地。结果,我们可供销售的香港住宅项目库存逐步减少。不过,我们在香港仍有两个新的项目,一个已对外公布,另一个则即将落实。

以现时来看,我们比较像一家纯地产投资公司。除了香港的物业组合,其面积共65万平方米且多年来成分大致不变,我们在内地已盖建了八个购物商场、五座高层办公楼和三幢出租式住宅大楼,总面积约227万平方米。(多年前,我们已出售上海的港汇恒隆广场两座办公楼的其中一座。)在未来七至八年,我们在内地的租赁物业组合将至少增加三个购物商场、八至九座高层办公楼,以及逾六幢住宅大楼;还可能增加一至两间酒店。倘若我们购买更多土地,这个可能性颇高,我们在内地的增长幅度势将更大。即使没有购置,我们的新增空间亦将超逾250万平方米。

由于发展项目所得的利润无可避免地受反覆的市况影响而波动,因此几乎没可能预测以香港为基地的地产发展商的长远业绩表现。监于土地价格占项目总体成本的比率如此高,今后数年的利润将取决于现时或即将购入土地的价格,以及楼盘开售时的楼价水平。无论是香港还是内地,地价和楼价往往出现大幅波动。

我们的策略则大不相同。在合理的假设下,和没有意料之外的事,我们可以粗略估算未来十年的年收入和利润,这当然不包括任何未公布的项目。

举例而言,我们主要依靠租金收入的经营模式,在未来10年可带来年均复合增长率10%吗?我们的管理层相信可以。当然,10年是一段漫长的日子,而且现今世事复杂难以预测,但我们的经营模式可让我们较大部分地产发展商更具确定性。

至此,有几个重点必须阐明。上述估算没有把出售香港住宅单位计算在内,在当前的市况下,其相关单位的市值可达港币40亿元至50亿元或更多。以上估算亦没有考虑出售成熟的投资物业(实际上是任何投资物业)的可能性;过去数年不乏相关例子。我们亦时会发展如上文所述的可供出售项目,以及新的租赁物业项目,如杭州项目或更多。

在此必须提出数个更关键的问题。首先,所有资产增值(或贬值)并没有纳入估算之内。自1992年起我们进军内地至今,地块价格、租金水平和楼宇估值已翻了几番。有人甚至辩说,物业增值足以是我们制定属长线投资的策略的原因。尽管短期内我们未有计划出售内地物业,但此举亦绝非超乎想像。

现行的会计准则规定土地资产须定期接受重新评估,而我们是每半年评估一次。数年前,当我们出售香港部分成熟的投资物业时,售价较帐面价值高出一倍乃常态而非例外。本人相信,同样的情况亦适用于内地的物业组合。

第二点则关乎货币换算。我们的租金收入有略高于五成来自内地,以人民币结算;而这个比率于未来数年将显着提高。虽然公司董事局曾不下一次考虑以人民币取代港币,作为会计结算货币,但至今未有任何定案。人民币的币值在未来10年的走向无人知晓,但中国的经济表现在未来数年将有可能跑赢更多先进经济体,包括香港。若然如此,平均来说我们或会因换算而获利。

第三,从商业模式的角度来看,本人有必要指出我们的收入质素是非常高的。租金是一项稳定的收入,不会一夜之间消失。我们毋需为牟取新项目发展利润,而要为购置新地块而担忧,尽管我们也会购买土地。这种经营模式为我们带来了双重保障,因为我们在内地的物业均是四星级或五星级之列,其租户一般有财政实力。当经济不景时,增长率会放缓,但租金收入不会消失。我们在2011年至2017年上一次熊市的业绩表现,充分证明了这一点。整体而言,我们在全年租金总收入方面,从未录得跌幅。

在收入得到保障的同时,我们更拥有令人满意的发展优势。中国经济正积极走向以个人消费为主导。国内生产总值每年攀升6%至7%,加上国家主力发展从制造业到各种服务业的高附加值产业,加速了中产阶层的崛起。从绝大多数指标来____已是全球中产人口最多的国家。

中产化的另一股推动力是持续的都市化。过去30多年,中国各地一直迈向都市化,而这过程将再持续多数十年,造就可能是人类历史上最大规模的人口迁徙。都市化有助人口脱贫,并巩固中产阶层,最终必然带动个人消费增加。这些对我们来说,都是好消息。

以上所述,皆可展示为何不应将我们跟其他香港地产发展商混为一谈。他们几乎全部都倚靠发展项目收益,其波幅甚大。由于我们的增长溢利依赖租金收入为主,故稳定得多。

监于众多综合发展项目将逐步落实,部分分析员把我们视为增长型股票。本人对此并无异议,惟我们是一家鲜有内部不稳定因素的增长型公司。而这类型公司一般都没有这个特点。这亦是本人对我们的商业模式非常满意的原因。

无论如何,我们必须说服投资者,我们有能力达致上文所述的佳绩。现时熊市已过,加上过去数年我们提升管理质素,使本人更加肯定我们在2000年代中将发展版图从上海扩展到内地其他城市的举措,是一个明智的决定。我们的努力初见成果,意味着丰收的日子不远矣。

编者注:本文选自恒隆集团2018年中期业绩报告,略有删节。

陈启宗

香港,2018年7月30日